Immobilienkredit Vergleich – So kommen Sie zum besten Kreditangebot - wenn Sie selbst mit der Bank verhandeln wollen

Ihre Schritte zur günstigsten Kreditrate

1. Ermitteln Sie Ihren Finanzierungsbedarf nach Abzug Ihrer Eigenmittel zuzüglich der Finanzierungs- und Kaufnebenkosten.


2. Bestimmen Sie die gewünschte Kreditlaufzeit und erkundigen Sie sich, ob die Banken diese anbieten.


3. Ermitteln Sie die Kreditrate bei einem Zinssatz von 4% auf die gewünschte Laufzeit.


4. Erstellen Sie Ihre Haushaltsrechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben.


5. Überprüfen Sie, ob sich Ihre Kreditwunschrate in Ihrer Haushaltsrechnung ausgeht / Platz findet, ohne dass diese negativ wird. Achtung: Banken setzen gewisse Mindestwerte an (z.B. Kfz ca. 280,--/Monat).


6. Suchen Sie nach Banken, wo festgelegte Mindestwerte für Ihre Haushaltsausgaben möglichst gering sind. So haben Sie einen Überschuss in Ihrer Haushaltsrechnung – das erhöht Ihre Bonität für die Bank. Beachten Sie das gesetzlich festgelegte pfändbare Mindesteinkommen.

Tipp 7-13

7. Besorgen Sie sich den Schätzwert der Immobilie, die Sie gerne kaufen möchten. Am besten mit dem Bewertungsprogramm der jeweiligen Bank.


8. Vergleichen Sie, ob der gewünschte Kreditbetrag durch den Wert der Immobilie möglichst zu 100% gedeckt ist. Denn gute Konditionen gibt es nur bei hoher Besicherung des Kreditbetrages durch die gekaufte Immobilie! Die jeweiligen Belehnwerte in Prozent vom Schätzwert bitte erfragen. Der Belehnwert liegt bankenabhängig zwischen 70 und 93% des Schätzwertes. Dieser wird als Sicherheit für den Kredit herangezogen.
   
   Diesen Wert MÜSSEN Sie kennen, sonst können Sie die Belehnung nicht errechnen – oder Sie nehmen 70% des Immobilienschätzwertes. Das passt für fast alle Wohnimmobilien in Österreich.
   


9. Recherchieren Sie die aktuelle und zukünftige Zinsentwicklung und legen Sie fest, ob Sie fixe oder variable Zinsen haben wollen. Berücksichtigen Sie Ihre familiäre Situation und zukünftige Einkommensentwicklung. Wollen Sie (momentan) günstiger finanzieren oder langfristig planbar (Fixrate)?


10. Finden Sie die Bank am österreichischen Kreditmarkt, die aktuell die geringsten Refinanzierungskosten hat und aggressiv in der Kreditvergabe ist. Sie hat die Geldschleusen weit geöffnet und wird günstig finanzieren, da sie Kredite vergeben möchte.


11. Stellen Sie maximal 3 Kreditanfragen gleichzeitig. Stellen Sie nicht bloß Anfragen „mit der Bitte um ein Kreditangebot“ – so gibt es nur die Schaufensterkonditionen. Machen Sie sich besser einen Termin mit dem jeweiligen Kreditreferenten der Bank aus. Im Gespräch zeigen Sie sich informiert und selbstbewusst, aber nicht zu fordernd. Sie müssen einen konkreten Zinsvorschlag machen, der nahe der unteren Grenze des möglichen Zinssatzes der jeweiligen Bank liegt. Den sollten Sie kennen. Denn wenn einmal eine Zahl von beiden Verhandlungspartnern als Basis für weitere Verhandlungen anerkannt wurde, gibt die Bank nicht mehr beliebig nach. Erfahrungsgemäß maximal 0,5%. Daher müssen SIE diese Verhandlungsbasis kennen und möglichst am Beginn der Zinsverhandlungen nennen. Noch bevor die Bank einen „Zinsvorschlag“ macht.
    Aber Achtung: ist sie unrealistisch tief bricht der Kreditreferent das Gespräch lächelnd ab, oder/und erkennt, dass Sie nicht sachkundig sind. Ist die Zahl zu hoch, kommen Sie auf keinen guten Zinssatz mehr runter. Der Kreditreferent bzw. Bankmitarbeiter wird dann sagen, er habe eh schon ¼% des Kreditzinssatzes nachgelassen, mehr wäre nicht möglich…
    Erwecken Sie nicht den Eindruck als würden Sie mit allen Banken verhandeln. Zu viele Kreditanfragen verhindern Bestkonditionen, da diese mit viel Arbeit für den Bankmitarbeiter verbunden sind. Gute Konditionen kann er meist nicht selbst vergeben, sondern muss diese an höherer Stelle beantragen. Das wird er nur tun, wenn es wahrscheinlich ist, dass Sie die Finanzierung über ihn abschließen werden.
    Überlegen Sie also genau, bei welchen Banken Sie Ihre Kreditanfrage stellen! Wie begründet die Bank, dass sie keine Bestkonditionen vergeben kann? Z.B. zu wenig Eigenmittel, eine schlechte Schätzung der Immobilie, zu kurze Beschäftigungsdauer… Argumentieren sie bei der nächsten Bank proaktiv, um die preishebenden Argumente der Bank auszuhebeln. Bleiben Sie stets ehrlich – die Bank weiß mehr über Ihr Finanzleben als Sie denken!
    


12. Beurteilen Sie die vorgelegten Angebote. Beurteilen Sie, ob der Zinssatz nahe der momentan möglichen Bestkondition am Markt ist. Prüfen Sie die dem Angebot zugrunde gelegten Zinsindikatoren (EURIBOR, Zinsswap). Wenn Sie einen Fixzinssatz wünschen: Prüfen Sie die vergangene Kursentwicklung und beurteilen Sie, ob es aufgrund der Indikatorschwankung (Zinsswap) vernünftig ist, den Kredit sofort mit Fixzinssatz abzuschließen. Oder mit einem variablen Zinssatz zu beginnen um später - zum richtigen Zeitpunkt - in einen Fixzinskredit umzusteigen.
    Nicht vergessen: Verhandeln Sie die Höhe des Pfandrechts, das die Bank ins Grundbuch einträgt. 100% sind genug, 120% sind nicht nötig (das spart Kosten). Wenn die Bank eine Verlegung ihres Gehaltskontos zu sich „vorschlägt“, verlangen sie eine Zinssatzverringerung von 1/8%, das ist üblich. Wenn die Bank weitere Sicherheiten verlangt, oder einen Bürgen, so sollte sich das in einer verbesserten Zinskondition widerspiegeln. Oder Sie lehnen ab und beauftragen eine andere Bank. Die Verhandlungen um (zusätzliche) Sicherheiten sind manchmal haarig, wenn nicht klar ist, warum der Kreditreferent diese möchte – verlangen Sie Aufklärung!
    


13. Verhandeln Sie die vorgelegten Angebote unbedingt nach. Bleiben Sie stets freundlich, sind Sie aber bestimmt in Ihren Forderungen. Stellen Sie sicher, dass Ihre direkten Ansprechpartner bei der jeweiligen Bank karriereorientiert sind und dringend neues Kreditgeschäft brauchen, um Ihre Zielvorgaben (seitens der Bank) zu erreichen. Nur dann wird er sich für bessere Konditionen einsetzen und zu seinem Vorgesetzten gehen, um ihn davon zu überzeugen, Ihnen besseren Konditionen zu geben. Er wird sich für Sie und die Zusammenarbeit mit Ihnen einsetzen und sich bemühen, Sie als Kunde zu gewinnen.

Tipp 14-17

14. Sie haben nach 2 bis 3 Vertragsverhandlungsrunden den Bestbieter gefunden? Gratulation! Beauftragen Sie den Gewinner mit der Kreditvertragserstellung. Sagen Sie den anderen Banken noch nicht ab für den Fall, dass es sich der Bestbieter noch einmal überlegt und plötzlich Gründe „findet“, doch nicht wie vereinbart zu finanzieren – er darf das laut Gesetz!


15. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt gekommen, die Lebensversicherung zu verhandeln, wenn sie bankseitig verlangt wird. Viele Banken nutzen einen Kredit, um eine Lebensversicherung mit zu verkaufen. Natürlich bietet sie zuerst einmal die Versicherung ihres Hauses an. Diese ist viel teurer als die Bestbieter am Markt. 20 bis 30 Euro pro Monat macht der Unterschied aus, das ist langfristig viel Geld. Sparen Sie: Vergleichen Sie auch hier! Mittels Vergleichsplattformen oder rechnen Sie (Internet) die Angebote der „Europa Versicherung“, „Dialog“ oder „Hannoversche Versicherung“. Diese sind stets die Günstigsten. Präsentieren Sie das Bestangebot der Bank und bestehen Sie darauf, diese Versicherung abschließen zu wollen, außer die Bank lässt nochmal 1/8% beim Kreditzinssatz nach. Dann kann die Bank die teure Versicherung mit Ihnen abschließen.


16. Lassen Sie sich vor der Kreditvertragsunterschrift den Vertrag zur Kontrolle zusenden. Wenn Sie Konsument sind und einen Kreditvertrag laut Konsumentenschutzvertrag abschließen, ist die Gefahr gering, dass die Bank für Sie grob nachteilige Klauseln in den Vertrag aufnimmt. Eine bloße Kontrolle der Zahlenwerte genügt oft, da es sich um Standardverträge handelt. Wenn Ihnen etwas unklar ist, lassen Sie es sich vor Kreditvertragsunterschrift erklären oder suchen Sie fachlichen Rat. Verlangen Sie die ESIS – sie erklären den Inhalt des Kreditvertrages in übersichtlicher Weise. Wenn Sie einen gewerblichen Kredit aufnehmen wollen, lassen Sie den Vertrag von Ihrem Fachmann prüfen: Es herrscht Vertragsfreiheit, die Bank gestaltet den Vertrag natürlich zu ihrem Vorteil: Ein Passus, ein (falsch) gesetzter Beistrich kann teure Folgen für Sie haben.


17. Der große Tag ist gekommen, Sie gehen zur Bank und unterschreiben den günstigsten Kredit, den Sie ausverhandeln konnten. Sie haben sicher interessante Erfahrungen gemacht, viel Zeit investiert, sicher auch einiges gelernt. Dazu gratulieren wir!

Wenn Sie die Verhandlungen mit den Banken einem Experten übertragen wollen, verstehen wir das. In der Tat haben wir einige Kreditkunden, die ihre erste Finanzierung selbst verhandelt haben und danach zu uns gekommen sind, um weitere Wohnungen zu finanzieren. Meist geht es dabei um Vorsorgewohnungen. Oder darum, dass wir den Kreditzinssatz nachverhandeln. Erfahren Sie weitere wichtige Informationen in unserem Blogartikel „Warum ist ein Finanzierungsvergleich bei Baufinanzierungen, Hauskredit, Hypothekarkredit und Baukredit so wichtig?“