Immobilienkredit Vergleich:
Wohnbaukredite - erhebliche Kostenunterschiede

„Ich betreue, berate und verhandle Bankfinanzierungen seit fast 25 Jahren und sehe deutliche Zinsunterschiede zwischen den Banken.“

Ein halbes Prozent Zinsunterschied macht über die Gesamtlaufzeit erfahrungsgemäß einen Unterschied von 20.000 – 40.000 € in der Gesamtbelastung aus (für eine typische Immobilienfinanzierung).

Ich möchte darauf hinweisen, dass das bloße Vergleichen von Konditionen nicht wirklich viel bringt, weil die Banken in der Regel ihre Standardkonditionen nennen und diese unterschiedlich weit von den möglichen Bestkonditionen entfernt sind. Auch bewerten unterschiedliche Banken - interessanterweise trotz ähnlicher Rating-Programme - den einzelnen Kunden unterschiedlich, denn auch Banken haben Ihre Vorlieben.

Der zu vergebende Zinssatz hängt von einigen Faktoren ab, beispielsweise dem Refinanzierungszinssatz der Bank, der Risikoeinschätzung, aber auch von „weichen“ Faktoren, wie die Geschäftsstrategie der Bank bzw. dem aktuellen Kreditvergabedruck der jeweiligen Filiale. Weiters spielt das Engagement des jeweiligen Kreditreferenten eine große Rolle und natürlich auch sein Netzwerk in der Bank selbst. Kurzum, welche Hausmacht hat er intern, gute Konditionen „seiner“ Kunden durchzusetzen. Eines hat meine Erfahrung jedoch gezeigt: Die Hausbanken sind meist die teuersten Banken, einfach deswegen, weil sie den Kunden ja nicht mehr gewinnen müssen. Oft vertrauen die Kunden ihrer Hausbank auch blind oder sind schlicht zu bequem, ihre Hausbank mit passenden Konkurrenzangeboten unter Druck zu setzen. Also Achtung vor den „freundschaftlich gemeinten“ Angeboten der Hausbank.

Nachdem ich lange Jahre bestehende Immobilienfinanzierungen für den Kunden nachverhandle, sage ich hier ganz klar und deutlich: Der Kreditsuchende ist nicht in der Lage, die Verhandlungen mit den einzelnen Banken optimal zu führen, allein schon deswegen nicht, weil der Kreditinteressierte gar nicht weiß, welche Vertragspunkte überhaupt mit Banken verhandelt werden können. Und natürlich weiß er auch nicht, wo die „Schmerzgrenze“ bei den jeweiligen Banken liegt. Das ist auch deswegen schwierig, weil sich die Konditionenlandschaft laufend ändert und auch die Banken unterschiedliche Konditionen über das Kalenderjahr vergeben (Interne Zoelvorgaben, etc.). Auch spielen kapitalmarktspezifische Einflussfaktoren in die Zinshöhe hinein, sodass es oft günstiger ist, den Kredit erst ein paar Monate später aufzunehmen.

Wichtig: Kreditangebote einholen ist ganz einfach – die vorgelegten Angebote (optimal) nachzuverhandeln – ist eine ganz andere Sache! Dazu braucht es Erfahrung! Wie viel ist „noch drinnen“, oder ist das Angebot in Stein gemeißelt? Ja! Sicher? Es ist wichtig, die „Konditionenpolitik“ der jeweiligen Bank zu kennen. Und wenn eine Bank einen Kunden wirklich will, sind traumhafte Zinskonditionen möglich! Diese Bank finden wir für Sie!

Noch ein Tipp: Da sich die Besicherung wegen der sinkenden Kreditschuld und des steigenden Immobilienwertes laufend verbessert, steigt der Belehnwert. Das ist das Verhältnis von Immobilienwert zu Restschuld. Anders gesagt: Sie haben immer weniger Schulden, die Bank immer mehr Kreditsicherheit. Dieses Verhältnis (Schuldhöhe zu Immobilienwert) ist für die meisten Banken die wichtigste Messlatte für die Ermittlung des Zinssatzes. Sie kommen also mit der Zeit automatisch in eine bessere Verhandlungsposition gegenüber der Bank. Nutzen Sie sie!

Wichtig in diesem Zusammenhang: Der Kreditvertrag verpflichtet NUR die BANK! Sie als Kunde können den Kreditzinssatz nachverhandeln oder den Kredit jederzeit zu einer anderen Bank umschulden. Wir empfehlen daher, den Kreditzinssatz während der Kreditlaufzeit immer wieder einmal nachzuverhandeln! Verdienen Sie mehr? Ihre Frau arbeitet evtl. nach eine Kinderpause wieder (voll)? Alles, was ihre Bonität verbessert, verbessert auch den Kreditzinssatz. Oder macht es möglich, Kreditsicherheiten freizugeben, Bürgen zu entlassen, usw.

Früher haben die Banken jede Kreditanfrage, die direkt vom Kunden kam, in das zentrale Schuldenregister (KSV) eingetragen. Heute wird das nicht mehr gemacht. Meist weiß der Bankangestellte dennoch, ob sie mit anderen Banken verhandeln: er merkt an ihren Fragen, ob sie schon Bankkontakt hatten und natürlich auch daran, wie sie ihre Kreditunterlagen aufbereitet haben und übergeben. Oder daran, dass Sie nur „ein Angebot einholen“ wollen. Er hat Erfahrung mit Kreditanfragen und weiß daher sofort „wie der Hase läuft“. Wenn er also erkennt, dass sie mit mehreren Banken verhandeln, ist er oft weniger bemüht gute Konditionen anzubieten. Warum nicht bessere fragen Sie sich? Weil nicht jeder Bankmitarbeiter dieselben Konditionen vergeben darf. Je weiter oben in der Bank Hierarchie, umso bessere Konditionen kann er vergeben. Dafür muss der Bankmitarbeiter ihre Anfrage aber bearbeiten, aufbereiten und dann an seinen Vorgesetzten weiterleiten und begründen, warum er gerade für Sie besser Konditionen möchte. Das bedeutet Arbeit, Arbeit, Arbeit! Und dann finanzieren sie vielleicht doch nicht bei ihm! Was wird er also tun? Er wird Ihnen die Standardkonditionen der Bank anbieten und den nächsten, für ihn vielleicht lohnenderen Kreditfall bearbeiten. Jenen, wo er davon ausgeht, dass er nach Angebotslegung den Kreditkunden auch wirklich für sich gewinnen kann.

Bitte beachten Sie auch: Kreditreferenten sind meist überlastet, die Richtlinien werden immer komplexer, die Nachfrage nach Krediten ist hoch, die Anzahl der Bankmitarbeiter sinkt. Kurzum: wenn sie mit Banken erfolgreich verhandeln wollen, müssen sie wissen, wie ihr Gegenüber tickt. Dazu brauchen sie Verhandlungserfahrung. Natürlich können Sie auf gut Glück bestimmte Konditionen „verlangen“ und darauf hoffen, dass der Bankmitarbeiter diese auch für Sie bei seinem Vorgesetzten „durchdrückt“. Dann sollten Sie aber auch so fair sein und die Finanzierung mit dieser Bank abschließen. Die Erstellung und Herausgabe eines verbindlichen Kreditangebotes bedeutet nämlich viel Arbeit – Systemcheck, Überprüfung der Personen, Objektbewertung und Schätzung der Immobilie, Kostenkalkulation, …Es ist wesentlich mehr Arbeit im Hintergrund nötig, als sie denken…

Auch wir Finanzierungsberater arbeiten Stunden an jedem Finanzierungswunsch, haben aber andere Möglichkeiten mit Banken zu verhandeln (mehr dazu in anderen Artikeln auf unserer Homepage). Wenn Sie also zu einem Finanzierungsberater gehen, führen sie nur 1 einziges Gespräch – das mit Ihrem Finanzierungsberater. Die Gespräche mit den diversen Banken macht dann er, als ihr „Verhandlungsbeauftragter“ für Sie.

Wenn man bedenkt, dass seriöse Kreditberater den Kreditsuchenden nichts kosten (sie erhalten nur einen Teil der banküblichen Bearbeitungsgebühr) kann ich jedem Kreditinteressierten nur wärmstens empfehlen: Suchen Sie sich einen seriösen Kreditberater mit langjähriger Finanzierungserfahrung und überlassen Sie ihm die Verhandlungen mit der Bankenwelt.

DI Stefan Brozyna, MBA
Ungebundener Kreditmakler, 1020 Wien