Wohnbaukredite: Erhebliche Kostenunterschiede

Das Magazin „Trend“ berichtet im März 2017:
Laut Konsumentenschützern gibt es enorme Kostenunterschiede bei Hypothekardarlehen.
DI Stefan Brozyna antwortet auf einen Artikel des Magazins „Trend“.

zum Trend-Artikel
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„Ich betreue, berate und vermittle Bankfinanzierungen seit 20 Jahren und sehe deutliche Zinsunterschiede zwischen den Banken.“

Ein halbes Prozent Zinsunterschied macht über die Gesamtlaufzeit erfahrungsgemäß einen Unterschied von 20.000 – 40.000 € in der Gesamtbelastung aus (für eine typische Immobilienfinanzierung).

Ich möchte darauf hinweisen, dass das bloße Vergleichen von Konditionen nicht wirklich viel bringt, weil die Banken in der Regel ihre Standardkonditionen nennen und diese unterschiedlich weit von den möglichen Bestkonditionen entfernt sind. Auch bewerten unterschiedliche Banken - interessanterweise trotz ähnlicher Rating-Programme - den einzelnen Kunden unterschiedlich.

Der zu vergebende Zinssatz hängt von einigen Faktoren ab, beispielsweise dem Refinanzierungszinssatz der Bank, der Risikoeinschätzung, aber auch von „weichen“ Faktoren, wie die Geschäftsstrategie der Bank bzw. dem aktuellen Kreditvergabedruck der jeweiligen Filiale. Weiters spielt das Engagement des jeweiligen Kreditreferenten eine große Rolle und natürlich ist auch die Erfahrung des Kreditreferenten sehr wesentlich. Kurzum, welche Hausmacht hat er intern, gute Konditionen „seiner“ Kunden durchzusetzen. Eines hat meine Erfahrung jedoch gezeigt: Die Hausbanken sind meist die teuersten Banken, einfach deswegen, weil sie den Kunden ja nicht mehr gewinnen müssen. Meist sind die Kunden auch zu träge, die Hausbank mit passenden Konkurrenzangeboten unter Druck zu setzen. Also Achtung vor den „freundschaftlich gemeinten“ Angeboten der Hausbank.

Nachdem ich lange Jahre auch bestehende Immobilienfinanzierungen für den Kunden nachverhandle und teilweise umgeschuldet habe, sage ich hier ganz klar und deutlich: Der Kreditsuchende ist nicht in der Lage, die Verhandlungen mit den einzelnen Banken optimal zu führen, allein schon deswegen nicht, weil der Kreditinteressierte gar nicht weiß, welche Vertragspunkte überhaupt mit Banken verhandelt werden können. Und natürlich weiß er auch nicht, wo die „Schmerzgrenze“ bei den jeweiligen Banken liegt. Das ist auch deswegen schwierig, weil sich die Konditionenlandschaft laufend ändert und auch die Banken unterschiedliche Konditionen über das Kalenderjahr vergeben (Zielerreichung etc.). Auch spielen kapitalmarktspezifische Einflussfaktoren in die Zinshöhe hinein, sodass es oft günstiger ist, den Kredit erst ein paar Monate später aufzunehmen.

Was Kunden auch vergessen, ist den Kreditzinssatz während der Kreditlaufzeit in regelmäßigen Abständen nach zu verhandeln. Da sich die Besicherung (Bankhypothek im Grundbuch) wegen der sinkenden Kreditschuld und des (in der Regel) steigenden Immobilienwertes laufend erhöht, steigt der Belehnungswert (Verhältnis von Immobilienwert zu Restschuld). Der Belehnungswert ist für die meisten Banken die wichtigste Messlatte für die Zinsermittlung. Daher ist es nur natürlich, dass der Zinssatz während der Kreditlaufzeit sinken sollte...

Weiters muss angemerkt werden, dass Kreditinteressierte auch deswegen zu keinen optimalen Verhandlungsergebnissen kommen, weil Banken verpflichtet sind, Kreditanfragen der Kunden dem KSV zu melden. Das führt dazu, dass Kreditsuchende beim Sammeln von Angeboten an enge Grenzen stoßen. Ab der dritten oder vierten Kreditanfrage bekommen sie meist keine konkurrenzfähigen Angebote mehr, weil die offenen Kreditanfragen für alle Banken im KSV ersichtlich sind. Bei jeder Kreditanfrage schaut die Bank jedoch zu allererst in den KSV, um die Kredithistorie, Rückzahlungszuverlässigkeit ... des Kunden abzufragen. So sehen die Banken ob der Kreditsuchende bei anderen Banken angefragt hat. Der Kreditsuchende befindet sich also offensichtlich in einem Teufelskreis und die Bankenwelt verhindert indirekt auf diese Weise die Konkurrenz zwischen den Instituten.

In dieser Situation ist der jeweilige Kreditreferent dann weniger bemüht, ordentliche Konditionen zu vergeben, weil er aus Erfahrung weiß, dass er das Geschäft höchstwahrscheinlich nicht machen wird („Konditionenshopping“). Erfahrene Kreditmakler haben Möglichkeiten, diese Mehrfacheinträge im KSV entweder zu unterbinden oder erst in einem sehr späten Zeitpunkt der Kreditverhandlungen zuzulassen.

Wenn man bedenkt, dass seriöse Kreditvermittler den Kreditsuchenden nichts kosten (sie erhalten nur einen Teil der banküblichen Bearbeitungsgebühr) kann ich jedem Kreditinteressierten nur wärmstens empfehlen: Suchen Sie sich einen seriösen Kreditberater mit langjähriger Maklererfahrung und überlassen Sie ihm die Verhandlungen mit der Bankenwelt.

DI Stefan Brozyna, MBA
Unabhängiger Kreditmakler, 1020 Wien

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    Kathrin Bürger, 1040 Wien, Unternehmensberaterin

  • „Herr Brozyna konnte mir mehrere Finanzierungsbeispiele nennen, verständlich erklären, die Vor- und Nachteile der jeweiligen Finanzierungsformen aufzählen, wonach ich dann meine Entscheidung treffen konnte. “

    Thomas Adam, 9020 Klagenfurt, Polizist

  • „Ohne Ihre professionelle Unterstützung und Ihre hervorragende Beratung hätte ich mit Sicherheit keinen Kredit zu diesen tollen Konditionen bekommen. Vielen Dank dafür und alles Gute!“

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